KİRALANANA İLİŞKİN TAHLİYE DAVALARI
Kira sözleşmeleri iki şekilde yapılır. Taraflar sözleşmede bir süre öngörmüşlerse bu kira sözleşmesi belirli süreleri, bir süre öngörmemişlerse belirsiz süreli olarak nitelendirilir. Bu doğrultuda aşağıda farklı şekilde düzenlenen kira sözleşmelerine istinaden tahliye davaları ele alınmıştır :
- 10 Yılı Geçen Belirsiz Kira Sözleşmesinde Tahliye : Kiraya veren 10 yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin kira ilişkisini sonlandırabilir. Yasal fesih süresi dönemi 6 aylık kira döneminin sonudur. Fesih bildirim süresi ise 3 aydır. Buna göre kiraya veren altı aylık fesih döneminin sonunda geçerli olmak üzere en az üç ay önceden kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemine uymazsa bir sonraki yıl için geçerli olur.
- Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye : Kiraya veren kiraya vermii olduğu konutu; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konuta ihtiyacı olması sebebi ile tahliye davası açabilir. Kiraya verenin müsait başka konutu varken tahliye davası açarsa dava reddedilir. İhtiyacın samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekir. İhtiyaç nedeni ile açılacak tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içinde açılır.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye : Taşınmaz el değiştirdikten sonra malik ; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaz ihtiyacı sebebi ile bu davayı açabilir. Bu yolla davanın açılabilmesi için el değiştirme tarihinden itibaren durum bir ay içinde yazılı şekilde kiracıya bildirilmeli ve 6 ay içinde dava açılmalıdır. Ancak yeni malik dilerse sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
- Yeniden İmar ve İnşaa Sebebiyle Tahliye : İmar ve inşaanın esaslı onarımı olması gerekmektedir. Bu işlemler sırasında taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi gerekmektedir. Bu yolla davanın açılabilmesi için belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin sona ermesinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise bildirim sürelerine uyarak 1 ay içinde dava açılmalıdır.
- Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Olarak Tahliye: Kiracının kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği belgeye tahliye taahhütnamesi adı verilir. Kiralananın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmesi gerekmektedir. Kiracı belirtilen tarihte kiralananı boşaltmak zorundadır. Aksi halde taahhüt tarihinden bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşme sona erdirilebilir.
- Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye : Kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile iki haklı ihtar çekilmesi halinde bu yola başvurulabilmektedir. Bu durumda :
- Bir yıldan daha kısa süreli kira sözleşmesi varsa kira süresinin sonundan bir ay içinde dava açılmalıdır.
-Bir yıl süreliyse kira süresinin sonundan bir ay içinde dava açılmalıdır.
-Bir yıldan uzunsa ihtarların yapıldığı yılın bitiminden itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır.
-Tahliye davalarında sulh hukuk mahkemeleri görevli olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8658 E., 2018/173 K. Sayılı Kararı
“...Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir Taraflar arasında 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 20/07/2015 tarihli ihtarname ile; kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı işyeri niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir....” şeklindedir.
